2259. Nợ bất động sản dưới chuẩn trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt

NTD VIỆT NAM

Hữu Nguyên • 11:29, 02/03/21

Trong một năm ngập tràn khó khăn của khu vực doanh nghiệp sản xuất và hộ gia đình, tín dụng lại chảy nhiều vào bất động sản – vốn rất rủi ro vì phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Các con số thống kê “khá đẹp” nhưng chất lượng tín dụng BĐS cho thấy rủi ro đang tăng cao trong hệ thống các NHTM…

Không mới nhưng chưa bao giờ cũ, tín dụng rót vào thị trường bất động sản (BĐS), bằng rất nhiều cách, luôn tăng cao hơn nhiều so với các ngành sản xuất và hộ gia đình của nền kinh tế thực. Và chưa bao giờ cũ, nợ xấu của hệ thống NHTM trong nước luôn xuất phát từ nợ xấu của tín dụng dành cho bất động sản. 

Mặc dù số liệu tỷ lệ nợ xấu công bố bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang ở mức “an toàn” [theo thông lệ quốc tế, tỷ lệ nợ xấu/tổng dư nợ an toàn ở mức dưới 3%], thậm chí còn có xu hướng giảm do với dự báo trước đó do tổng dư nợ tín dụng đột ngột phình to trong 10 ngày cuối cùng trước khi chốt sổ số liệu năm tài chính 2020.  

Nhưng nhìn sâu hơn vào các con số thống kê của năm 2020 cho thấy một bức tranh hoàn toàn khác, không hề lạc quan như vẻ bề ngoài của nó, khủng hoảng hệ thống ngân hàng bởi nợ xấu BĐS giai đoạn 2011-2012 dường như đang lặp lại bất chấp mọi cảnh báo và vô số công cụ kiểm soát dòng tín dụng này trong một thập kỷ qua

Tín dụng BĐS chiếm 21% tổng dư nợ tín dụng và khoảng 28% GDP năm 2020 – Một con số ‘không xấu’

Theo công bố của Tổng cục thống kê, tăng trưởng tín dụng tính đến ngày 21/12/2020 đạt 10,14%. Các chuyên gia kinh tế – tài chính ước tính lạc quan rằng tăng trưởng tín dụng có thể đạt 10,5- 11% cả năm 2020. Tại thời điểm này, báo chí trích  báo cáo của SBV cho biết tổng dư nợ BĐS khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, tốc độ tăng tín dụng BĐS đã được kiềm chế và thấp hơn tốc độ tăng bình quân tín dụng toàn ngành, khoảng 9,7%. 

Nhưng đáng ngạc nhiên là chỉ 10 ngày trước khi kết thúc năm 2020, nhu cầu tín dụng “đột ngột tăng mạnh”, tới 2 điểm phần trăm, đạt mức kinh ngạc 12,13% , theo trang tinnhanhchungkhoan.vn con số này là 12,17% (trích nguồn từ tuyên bố của quan chức SBV) (!). Đây không phải lần đầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV) gây sốc cho thị trường bằng các con số tăng trưởng tín dụng đột ngột những ngày cuối cùng của năm tài chính. Tổng dư nợ phình to trong các ngày cuối cùng của năm, ngoài lý do tăng tự nhiên vì yếu tố mùa vụ (theo giải thích của SBV), còn tình cờ hữu ích cho SBV trong việc làm đẹp thành tích bơm vốn cho nền kinh tế, đặc biệt là sẽ làm giảm đáng kể tỷ lệ nợ xấu cuối cùng được chốt trong báo cáo gửi lên Chính phủ và Quốc hội (bởi mẫu số phình to trong khi tử số không thể có biến động đáng kể chỉ trong 10 ngày). 

Trong một năm đối diện với dịch bệnh, cầu quốc tế trong nước suy giảm, chuỗi cung ứng từ Trung Quốc bị đứt gãy, khu vực doanh nghiệp sản xuất và kinh doanh hộ gia đình vô cùng khó khăn, nỗ lực thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, hạ lãi suất trở thành nhiệm vụ sống còn của Ngân hàng Nhà nước (SBV) và hệ thống các NHTM. Bởi vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng 12,13% năm 2020 đã là một thành tích đáng khích lệ. Vấn đề là, tín dụng tăng vào đâu và doanh nghiệp được hưởng lợi bao nhiêu từ chính sách tín dụng rẻ và hỗ trợ tín dụng trong đại dịch coronavirus Vũ Hán. 

Vấn đề là, dù tăng trưởng dư nợ của toàn hệ thống được “thành tích bất ngờ” ngoài mọi ước tính của giới chuyên gia, nhưng dường như phần tăng thêm đáng kinh ngạc này lại chủ yếu nằm ở tín dụng BĐS nếu chỉ dựa vào sự bất nhất trong báo cáo của SBV trong 10 ngày cuối cùng của năm 2020. SBV tuyên bố vào đầu năm 2021 rằng dư nợ BĐS cả năm 2020 đạt khoảng 1,8 triệu tỷ đồng (tăng so với 10 ngày trước đó 200,000 tỷ đồng), tương đương với mức tăng 2% của tổng dư nợ. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 35%, còn lại 65% là cho người dân vay mua nhà ở, thuê, xây dựng, sửa chữa nhà (theo VTV)

Số liệu thống kê theo báo cáo của SBV cho thấy tín dụng BĐS chiếm khoảng 21% tổng dư nợ tín dụng toàn ngành, khoảng 28% GDP cả năm 2020 và tín dụng BĐS chỉ tăng 11,2% so với cùng kỳ 2019; tốc độ tăng này thấp hơn mức tăng tín dụng toàn ngành cũng như thấp hơn nhiều so với các năm trước đó. 

Nhưng tín dụng BĐS “xấu” ở chỗ, đã xuất hiện NHTM có tỷ lệ tín dụng BĐS/tổng dư nợ tín dụng lên tới 30-40%, thậm chí cá biệt cao hơn, trong đó có NHTM lớn. Đây là rủi ro tập trung lớn, đe dọa sự ổn định và an toàn của hệ thống. Trong khi đó, do dư thừa thanh khoản và khó tăng trưởng tín dụng các khu vực khác của nền kinh tế thực, các NHTM đang tiếp tục tung ra rất nhiều gói tín dụng dành cho BĐS (theo tuoitre.vn). 

Nhưng trái phiếu doanh nghiệp BĐS, là nợ BĐS dưới chuẩn, tăng mạnh và rất rủi ro trong suốt 3 năm qua

Năm 2019, TPDN của BĐS chiếm tới 38% tổng TPDN phát hành cả năm (315.441 tỷ đồng), ước khoảng gần 120,000 tỷ đồng. Đáng nói là NHTM là các nhà đầu tư chính nắm giữ lượng TPDN của các công ty BĐS này. Theo số liệu từ Vndirect, chỉ tính riêng năm 2020, trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới của các doanh nghiệp BĐS tương đương với 40% dư nợ BĐS tăng thêm cả năm, khoảng hơn 70,000 tỷ đồng. 

Hầu hết TPDN BĐS (khoảng 93%) được nắm giữ bởi các NHTM trong nước, theo một báo cáo của Bộ Tài chính năm 2019. Báo cáo tài chính của các NHTM niêm yết cho thấy xu hướng nắm giữ TPDN tăng cao. Ví dụ như Ngân hàng thương mại Quân đội, danh mục trái phiếu doanh nghiệp tính đến 30/9/2020 đã tăng gấp đôi so với đầu năm, với tổng giá trị trái phiếu nắm giữ lên tới 27.500 tỷ đồng. Tương tự, lượng trái phiếu doanh nghiệp mà Techcombank nắm giữ đến cuối tháng 9/2020 là 54.400 tỷ đồng, tăng hơn 24.000 tỷ đồng so với đầu năm và tăng 79% so với cùng kỳ 2019… 

Ước tính, trái phiếu doanh nghiệp BĐS, một khoản đầu tư giống với nợ BĐS dưới chuẩn của NHTM, chỉ trong hai năm gần đây, đã chiếm ít nhất 10% -15% tổng dư nợ BĐS của các NHTM trong hệ thống. 

Cả năm 2020, SBV vừa tiếp tục mở rộng chính sách tiền tệ để hỗ trợ tăng trưởng vừa siết chặt tín dụng BĐS đã hạn chế phần nào đầu cơ trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, suốt 8 tháng đầu năm 2020 và cả năm 2019 SBV đã quá dễ dãi với thị trường TPDN và “giúp” nhiều NHTM lách luật, đảo nợ nhờ ôm giữ TPDN bất động sản. Đây chính là nguyên nhân khiến tín dụng BĐS tiếp tục trở thành mối lo ngại và hoàn toàn có thể trở thành rủi ro đáng lưu ý của hệ thống NHTM trong năm 2021 -2022 tới đây. 

TPDN bản chất là một dạng chứng chỉ nợ mà doanh nghiệp phát hành để huy động vốn. Tuy nhiên, khác với khoản vay vốn từ NHTM, tiêu chí để một doanh nghiệp phát hành TPDN vô cùng lỏng lẻo; một dạng dưới chuẩn tín dụng rất thấp. Bởi vậy, sẽ tồn tại một tỷ trọng không nhỏ TPDN BĐS có rủi ro tín dụng cao với nhà đầu tư ôm giữ nó, đó chính là các NHTM. 

Trong suốt 3 năm qua, nhiều doanh nghiệp BĐS vừa thành lập đã phát hành hàng nghìn tỷ TPDN với lãi suất rất cao so với mặt bằng chung. Các doanh nghiệp trong nước phát hành nợ mà không bị ràng buộc bởi các tiêu chuẩn tài chính, thậm chí là không bị xếp hạng tín nhiệm bởi các công ty xếp hạng tín độc lập vì nền tảng thị trường tài chính Việt thiếu vắng nhân tố này. 

Các tiêu chuẩn tài chính của doanh nghiệp phát hành TPDN chỉ được nâng cao lên sau rất nhiều cảnh báo kể từ ngày 1/9/2020 bởi  Nghị định 81/2020/NĐ-CP về những thay đổi trong quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã ảnh hưởng khá lớn tới quy trình phát hành TPDN riêng lẻ. Nghị định đã thắt chặt các điều kiện phát hành TPDN như tiêu chuẩn đối với tổ chức phát hành, giới hạn số lượng nhà đầu tư, thêm điều kiện đối với các tổ chức tư vấn phát hành, ảnh hưởng trực tiếp tới khối lượng TPDN được phát hành về cuối năm 2020.

Trước khi siết lại bằng Nghị định 81, nhiều doanh nghiệp BĐS có kết quả kinh doanh bết bát như tỷ lệ nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu quá cao, dòng tiền kinh doanh bị âm “nặng” nhưng vẫn phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Ví dụ Tập đoàn BĐS lớn bị âm dòng tiền kinh doanh gần 565 tỷ đồng trong quý II/2019. Cùng kỳ năm trước, tập đoàn này âm gần 1,000 tỷ đồng, đánh dấu 3 năm liên tiếp âm dòng tiền, nhưng lại là một trong các tập đoàn phát hành thành công trái phiếu doanh nghiệp BĐS với khối lượng lớn. Có công ty BĐS khác năm 2019 ôm khoản nợ lên đến gần 8,000 tỷ đồng, đều là nợ dài hạn, khoản mục phải trả của Công ty từ năm 2015 là 5.270 tỷ đồng cũng đã tăng lên 43% lên mức 7.545 tỷ đồng cuối năm 2018. Tại thời điểm cuối tháng 6/2019, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của công ty BĐS này trên bảng lưu chuyển tiền tệ âm hơn 1,000 tỷ đồng. Công ty này phát thành công hàng ngàn tỷ TPDN, đủ để đảo khoản nợ khổng lồ và sạch sổ sách kinh doanh bết bát nhân dịp thị trường TPDN  bùng nổ và thiếu minh bạch. 

Ngoài những doanh nghiệp có tên tuổi, còn có các đợt phát hành của những doanh nghiệp mới thành lập mà phát hành khối lượng khủng lên tới hàng nghìn tỷ đồng với lãi suất cao thậm chí cao gấp đôi lãi suất huy động dài hạn của ngân hàng (ví dụ: BĐS Phát Đạt huy động mức 14,45%/năm vào năm 2019). Khi lãi suất phát hành của doanh nghiệp BĐS lên tới 14,45 %/năm chưa tính chi phí phát hành (thường là 3-4%), câu hỏi là doanh nghiệp BĐS đó kinh doanh gì để đảm bảo bù đắp cho khoản chi phí tài chính lên tới 18-19%/năm?

Tuy phát hành trái phiếu nhiều, nhưng quan sát thị trường lại thấy lượng hàng hóa BĐS được đưa ra thị trường rất khiêm tốn trong thời gian qua….vậy tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu đã đi đâu và về đâu?

Nghi vấn đảo nợ – bình mới rượu cũ

Mục đích sử dụng vốn huy động được từ việc phát hành trái phiếu rất đa dạng, trong đó có nhiều trường hợp DN phát hành hay dự án đang triển khai không hề nhận được đồng tiền nào từ khoản TPDN mà họ đã phát hành. Khoản phát hành đó có thể được dùng để rửa các khoản nợ xấu theo cách sau: Doanh nghiệp A có khoản nợ lớn đến kỳ phải trả của ngân hàng B. Doanh nghiệp đang bị ngân hàng thúc ép vì khoản nợ có khả năng chuyển nhóm nợ, từ nợ tốt sang nợ xấu, thậm chí nợ có khả năng mất vốn. Doanh nghiệp A phát hành TPDN trên thị trường vốn, Ngân hàng B hoặc ngân hàng đối tác hoặc một doanh nghiệp đối tác (có quan hệ) của Ngân hàng B sẽ mua lại, sau đó bán lại cho ngân hàng B trên thị trường thứ cấp. Tức là, dù trực tiếp hay gián tiếp, Ngân hàng B là người bỏ tiền ra đầu tư vào TPDN của con nợ là Công ty A. Ngân hàng B từ người cho vay thành trái chủ của Công ty A. Vẫn là chủ nợ, nhưng đảo bản chất của khoản nợ. Nợ xấu xóa sạch khỏi bảng cân đối của Ngân hàng A cũng như của Công ty B, thay vào đó là khoản nợ mới, trách nhiệm thấp hơn, gần như không có hoạt động kiểm soát giám sát khoản nợ giữa trái chủ và người phát hành trái phiếu. 

Với những khoản nợ lớn, nếu bị chuyển nhóm nợ ngân hàng đối mặt với nhiều nguy cơ: (i) Phải tăng cường trích lập dự phòng rủi ro cho khoản nợ đó, lợi nhuận suy giảm, cổ đông không hài lòng; (ii) Xếp hạng NHTM đó trong hệ thống giảm, nếu tỷ lệ nợ xấu quá lớn, NHTM đó còn có thể bị giám sát, kiểm soát bởi Ngân hàng nhà nước (SBV); (iii) Tình trạng tài chính của NHTM này xấu đi cũng khiến chi phí huy động vốn của nó phải tăng lên, lãi suất vay vốn trên thị trường liên ngân hàng sẽ tăng lên vì các NHTM tốt khác sẽ “cẩn trọng” với rủi ro từ ngân hàng có xếp hạng xấu này… Tóm lại, nếu một NHTM có thể tìm cách lách luật, che giấu nợ xấu thì phần đa sẽ khó lòng lựa chọn khác theo tiêu chuẩn đạo đức của ngành. 

Một số NHTM không chỉ nắm giữ TPDN của công ty BĐS, mà còn nỗ lực đẩy khoản đầu tư này sang cho các nhà đầu tư cá nhân, khách hàng cá nhân của NHTM. Quay trở lại ví dụ trên, sau khi “mua” xong gói trái phiếu với lãi suất cao ngất ngưởng (10-12% thậm chí 14.45%/năm) của Công ty A, căn cứ vào uy tín doanh nghiệp, mức độ an toàn của trái phiếu đang nắm giữa, Ngân hàng B xé nhỏ và chuyển nhượng số trái phiếu này cho các khách hàng, nhà đầu tư tổ chức/cá nhân sau khi giữ lại khoảng 1,5-2%. Nhà đầu tư, vốn tin tưởng vào đánh giá tín nhiệm của các NHTM đã không ngần ngại mua lại số TPDN này. Thậm chí, nhiều NHTM cam kết sẽ mua lại TPDN đến kỳ nếu doanh nghiệp phát hành mất khả năng chi trả. Động thái này giống như một dạng chiết khấu giấy tờ có giá với các nhà đầu tư nhỏ. 

Như vậy, Công ty A đã huy động được vốn dài hạn, có bảng cân đối kế toán “đẹp” và tránh được áp lực của các khoản vay ngắn hạn và ngân hàng B sẽ tránh bị NHNN tuýt còi; thu được vốn về để kinh doanh, lợi nhuận tăng do ghi nhận “lãi dự thu” từ TPDN bất động sản tăng. 

Dù các cơ quan quản lý, giám sát chuyên ngành chưa đưa ra bất kỳ số liệu nào chứng minh có hay không tình trạng đảo nợ của NHTM và doanh nghiệp BĐS qua TPDN. Tuy nhiên, các cảnh báo về đảo nợ, nợ xấu liên tiếp được các chuyên gia trong ngành lên tiếng. Bản thân SBV và Bộ Tài chính cũng siết lại các quy định về mua, đầu tư của NHTM vào TPDN để đảm bảo xóa bỏ tình trạng “đảo nợ” bằng TPDN (nếu có) suốt 2 năm qua. 

Không chỉ vậy, dù thị trường BĐS vẫn khá sôi động ở một số phân khúc như đất ngoại thành, BĐS công nghiệp, nhưng phần đa, các doanh nghiệp BĐS đang rơi vào chu kỳ suy thoái với các bảng cân đối tài chính xấu đi. Theo FiinPro, báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn cho thấy, nhóm doanh nghiệp BĐS, vốn luôn là nhóm có khả năng trả nợ lãi vay thấp nhất so với các ngành khác và so với bình quân mẫu, tiếp tục suy giảm khả năng trả nợ lãi vay trong năm 2021. 

Không nghi ngờ gì nữa, dù các con số thống kê rất đẹp, nhưng tín dụng BĐS sẽ tiếp tục là cảnh báo lớn nhất, là rủi ro lớn nhất trong hệ thống các NHTM trong nước. 

Hữu Nguyên


Liên quan:

One comment

Nhận xét về 2579. Ngân hàng Việt ‘ngồi trên đống tiền’ nhưng ích kỷ để doanh nghiệp khát vốn? Hủy trả lời

Điền thông tin vào ô dưới đây hoặc nhấn vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s

Trang web này sử dụng Akismet để lọc thư rác. Tìm hiểu cách xử lý bình luận của bạn.